Kunnanhallitus
Pöytäkirja 03.06.2024/Pykälä 180

Tekla 04.10.2023 § 130 

Valmistelija rakennuspäällikkö Ari Jyräkoski, puh. 044-422 4882.

Kiinteistöjen salkutuksen tarkoituksena on jakaa kiinteistöt kunnan toiminnan näkökulmasta tärkeysluokkiin. Salkutuksen tulee perustua kunnan palveluverkon tarpeisiin ja palveluverkkosuunnitelmaan. Kiinteistöjen arvioinnin ja salkutuksen pohjana on olemassa oleva kiinteistömassa. Olennaisia elementtejä salkkuja määritettäessä ovat rakennusten kunto ja korjausvelka, kiinteistöjen tulot ja menot, kiinteistöön sitoutunut pääoma ja omistuspohja. Lisäksi arvioinnissa tulee huomioida rakennusten erityispiirteet kuten suojelupäätökset. Prosessi on jatkuva ja salkutus tulee tarkistaa säännöllisesti esim. vuosittain tai vähintään palvelurakenteen muuttuessa.

Laadittua salkutusta on ollut valmistelemassa työryhmä, johon ovat kuuluneet kunnanjohtaja, teknisten palvelujen, sivistyspalvelujen, perusturvapalvelujen ja KOY Kauttuanpuiston (nyk. Euran Vuokrakodit Oy) edustajat sekä laskentasihteeri. Prosessin aloituskokous on pidettiin 1.10.2021 ja työryhmä on kokoontunut kolme kertaa. Työryhmän työskentelyyn osallistuneista henkilöistä pääosa on vaihtunut prosessin aikana.

Euran kunnan palveluverkkoon ja sen tarpeisiin on otettu kantaa useissa eri suunnitelmissa ja ohjelmissa. Vuokra-asumisen kehittämissuunnitelma on hyväksytty kunnanhallituksessa 4.5.2020 § 137. Hinnerjoki - Honkilahti -alueen osalta palvelurakenteen uudistamisesta päätettiin valtuustossa 14.11.2022 § 60. Uusi Euran kuntastrategia on hyväksytty valtuustossa 14.11.2022 § 64 ja sen pohjalta on valmisteilla Palveluiden kehittämisohjelma.

Lisäksi salkutuksen valmisteluaikana kuntien kiinteistökantaan on kohdistunut muutos, joka tulee jatkossa vaikuttamaan merkittävästi kiinteistöjen omistusjärjestelyihin. Perustettu Satakunnan hyvinvointialue on vuokrannut palvelutoimintansa käytössä olevat kiinteistöt kunnilta 3 + 1 vuotta kestävillä vuokrasopimuksilla 1.1.2023 alkaen. Siirtymäkauden jälkeen kunta ei voi enää toimia vuokranantajana hyvinvointialueelle ja kunnan on yhtiöitettävä vuokrattavat kiinteistönsä omaksi yhtiökseen, joka on ns. kilpaillulla markkinalla toimiva yksikkö. Yhtiöittämisen valmistelu on tarkoitus aloittaa vuoden 2024 aikana.

Euran kunnan kiinteistöt on jaettu neljään salkkuun:

1)      Pidettävät:

Pidettävien salkkuun kuuluvat ne rakennukset, joita voidaan käyttää sellaisenaan tai pienin muutoksin palvelutuotannossa ja ne palvelevat kunnan ydintehtäviä tai niillä on suojelullisia tai muita erityisarvoja. Näiden rakennusten ylläpito järjestetään laadukkaasti ja ennaltaehkäisevästi. Tilat on varattu pitkäaikaiseen käyttöön palveluverkkosuunnitelmissa.

2)      Kehitettävät

Kehitettävien salkkuun kuuluvat ne rakennukset, joita korjataan tai korvataan uudisrakennuksella palvelutuotantoa varten. Rakennus voi olla vajaakäytössä tai toiminnallisesti korjaustarpeessa mutta sillä on merkitystä palvelutuotannon kannalta tulevaisuudessa.

3)      Selvitettävät

Selvitettävien salkkuun kuuluvat ne rakennukset, joiden kunto on niin huono, että niiden peruskorjaustarve on arvioitava tarkemmin tai rakennukset, jotka ovat merkittävästi vajaakäytöllä mutta palvelutuotannon niin vaatiessa, olisivat otettavissa tehokkaampaan käyttöön sekä kiinteistöryhmät, joiden osalta harkitaan sisäisiä tai ulkoisia omistusjärjestelyjä. Optimitilanteessa selvitettävien rakennusten salkussa ei ole yhtään kiinteistöä.

4)      Realisoitavat

Realisoitaviksi päätyvät rakennukset, joista kunta voi luopua joko heikon kunnon tai sen vuoksi, että niillä ei ole palvelutuotannoin kannalta merkitystä. Luopuminen voidaan tehdä myymällä tai purkamalla rakennus. Tähän luokkaan luokitellaan myös rakennukset, joiden omistus on jo päätetty järjestellä uudelleen kuntakonsernin sisällä.

Kunnalla on omistuksessaan / hallinnassaan yhteensä n. 91 000 kam2 tiloja, joista vuokrattua tilaa on n. 4 700 kam2. Kiinteistöjä on 84 kpl ja niillä on yhteensä 140 kpl. Kiinteistöjen vuotuiset ulkoiset ylläpitokustannukset (TP2022) poistoineen ovat n. 6,2 M€.

Palvelutuotannon ydinrakennuksiin kohdistuu merkittävin osa kiinteistömassasta sekä kustannuksista. Pidettävien salkussa on 41 rakennusta, joiden yhteenlaskettu pinta-ala on n. 52 % kokonaispinta-alasta. Näiden ylläpitokustannukset ovat yhteensä n. 60,5 % kokonaiskustannuksista. Kehitettävien salkussa on 16 rakennusta, joiden yhteenlaskettu pinta-ala on n. 26 % kokonaispinta-alasta. Ylläpitokustannuksista kehitettävien osuus on n. 21,5 %.

Selvitettävien salkussa on toistaiseksi runsaasti rakennuksia (52 kpl) ja sen osuus pinta-alastakin on merkittävä (n. 13 %). Näiden osalta ei ole selkeitä palveluverkkopäätöksiä toistaiseksi olemassa. Selvitettävien salkussa on mm. kunnan omistamat vuokrarivitalot, joiden sijoittuminen kuntakonsernin sisällä ratkaistaan ainakin osittain samassa yhteydessä HVA-kiinteistöjen yhtioittämisen kanssa. Vastaavasti salkun rakennusten ylläpitokustannukset ovat n. 15 % kokonaiskustannuksista.

Realisoitavien kiinteistöjen taloudellinen merkitys on melko pieni (n. 3 % / n. 0,2 M€) vaikka niiden lukumäärä (31 kpl) ja pinta-ala (9 %) on selvästi merkittävämpi. Salkkuun on sisällytetty kiinteistöt, joista on jo tehty alustavat realisointipäätökset mm. palvelurakenteen määrittämisen yhteydessä, purkukuntoiset rakennukset sekä pitkään tyhjäkäytöllä olleet rakennukset.

Laaditussa raportissa on esitetty kunnan kiinteistöjen tarkempi jakautuminen eri salkkuihin. Pidettävien ja kehitettävien kiinteistöjen osalta tarkastelua on tehty lisäksi palvelualueittain. Tässä tarkastelussa HVA-kiinteistöjen yhtiöittämisselvitys on huomioitu erottelemalla kunnan kokonaan HVA:lle vuokraamat kiinteistöt omaksi kokonaisuudekseen.

Selvitettävien salkun osalta kiinteistöt on pyritty ryhmittelemään asiakokonaisuuksiksi, joille on löydettävissä yhteinen toimintamalli.

Realisoitavien salkun osalta on osalle kiinteistöistä on tehty alustavia ehdotuksia luopumistavoista sekä luopumisten taloudellisista vaikutuksista. Salkutuksen pohjalta realisoitavista kiinteistöistä tulee laatia erillinen tarkempi luopumissuunnitelma.

Esittelijä Tekninen johtaja Kimmo Haapanen

Päätösehdotus Tekninen lautakunta hyväksyy osaltaan ja esittää edelleen kunnanhallitukselle hyväksyttäväksi salkkujaon ja tehdyn salkutuksen.

Päätös Päätösehdotus hyväksyttiin yksimielisesti.

Pöytäkirjamerkintä: Teknisen lautakunnan jäsen Riku Juhola poistui kesken pykälän käsittelyn klo 19:45.

Khall 09.10.2023 § 279  

Rakennuspäällikkö on esittänyt tarkennuksen teknisessä lautakunnassa käsiteltyyn asiaan: pidettävien salkussa on 47 rakennusta ja selvitettävien salkussa 46 rakennusta.

Esittelijä Kunnanjohtaja Juha Majalahti

Päätösehdotus Päätösehdotus tehdään kokouksessa.

Kunnanjohtajan kokouksessa tekemä päätösehdotus:

Kunnanhallitus merkitsee teknisen lautakunnan päätöksen tiedokseen. Rakennuspäällikkö esittelee kunnanhallitukselle salkutuksen periaatteet. Salkutuksen yksityiskohtaista käsittelyä varten kunnanhallitukselle varataan erillinen käsittelyaika. Johtoryhmä rytmittää oman käsittelynsä kunnanhallituksen aikatauluun.

Päätös Kunnanjohtajan kokouksessa tekemä päätösehdotus hyväksyttiin yksimielisesti. 

Tekla 22.05.2024 § 63 

Valmistelija rakennuspäällikkö Ari Jyräkoski, puh. 044-422 4882.

Salkutuksen valmistelua ja erityisesti luopumissuunnitelman laatimista on jatkettu aiempien teknisen lautakunnan ja kunnanhallituksen päätöksien perusteella. Lisäksi kunnanhallitus nimesi joulukuussa 2023 vakautustyöryhmän, joka pyrkii tasapainottamaan kunnan taloutta pysyvästi vuosina 2025 - 2028. Työryhmä on käsitellyt erikseen kiinteistöjen salkutusta ja luopumissuunnitelman laadintaa.

Kunnanhallituksen 9.10.2023 § 279 perusteella se päätti kokouksessaan 6.11.2023 § 326 asettaa myyntiin Päiväkoti Joentiu'un ja Hinnerjoen kirjaston sekä Hinnerjoen terveystalon. Joentiu'un kauppakirja on allekirjoitettu 3.5.2024 ja muut kohteet ovat myytävänä Huutokaupat.com:ssa.

Valmistelun aikana on edelleen täydennetty ja tarkennettu kiinteistöjen tietoja sekä päivitetty kiinteistö-/rakennusjakoa.

Lisäksi aiemmissa valmisteluvaiheessa käytyjen keskustelujen perusteella sekä vakautustyöryhmän toiminnan johdosta on tehty muutoksia salkkujakoihin yksittäisten rakennusten/kiinteistöjen osalta. Erityisesti selvitettävien kiinteistöjen salkkua on pyritty supistamaan.

Kunnan koko kiinteistökanta on n. 93 500 kam2, joista vuokratiloja on n. 4 800 kam2. Kiinteistöjä / kohteita on n. 80 kpl ja niillä on n. 140 rakennusosaa/rakennusta. Kiinteistöjen toimintakulut TP2023 mukaan olivat n. 4,76 M€ ja toimintatuotot n. 3,48 M€. Poistoja tehtiin vuonna 2023 yhteensä n. 2,10 M€.

Pidettävien salkku koostuu kunnan oman palvelutuotannon käytössä olevista kiinteistöistä (mm. kouluja, Euranrinkilä, liikuntatiloja ja kunnavirasto) sekä hyvinvointialueen vuokraamista kiinteistöistä (mm. terveyskeskus, palvelutaloja, toimintakeskukset, paloasemat). Nämä muodostavat yhdessä yli puolet koko kiinteistökannasta. HVA:lle vuokrattujen kiinteistöjen vuokrasopimus on toistaiseksi voimassa vuoden 2025 loppun asti (3+1 sääntely) ja vuokraneuvottelut jatkosopimuksista ovat käynnissä. Nämä kiinteistöt on lain mukaan yhtiöitettävä omaksi yhtiökseen siirtymäkauden aikana. Ko. prosessin valmistelu on aloitettu Euran kunnassa.

Kehitettävien salkussa on 10 kiinteistöä, jotka ovat peruskorjaustarpeessa ja joiden tarkempi tuleva käyttötarkoitus ja käyttöaste määritelllään palveluverkkosuunnitelmassa. Nämä muodostavat reilun 19 % koko kiinteistökannasta. Pidettävät ja kehitettävät kiinteistöt muodostavat tulevan palveluverkon rungon ja muodostavat yhdessä 71,5 % kunnan nykyisestä rakennusmassasta.

Laaditussa luopumissuunnitelmassa, joka on esityslistan liitteenä, on käsitelty realisoitavat rakennukset osakokonaisuuksina siten, että siinä on ryhmitelty erikseen purettavaksi esitettävät, myytävät sekä muulla tavoin luovuttavat kiinteistöt. Purettavien kiinteistöjen osalta on vielä ennen lopullista purkupäätöstä selvitettävä mahdolliset rakennusuojeluasiat, vapautuvan tilan tai tontin käyttö sekä osapurkamisten yhteydessä varmistettava jäljelle jäävien rakennusosien tekniikan toimintaedellytykset. Myytäväksi esitettävien kiinteistöjen osalta tulee tehdä tarvittavat lohkomiset sekä kiinteistötekniikan erottamiset jäljelle jäävistä rakennusosista. Asuntokiinteistöjen osalta myynnit pyritään tekemään ensisijaisesti vuokralaisineen ja muiltakin osin pyritään turvaamaan vuokralaisten asema. Muulla tavoin luovuttaville kiinteistöille pyritään löytämään uusi omistaja ensisijaisesti nykyisen toimijan kanssa ja toissijaisesti löytämään jokin vaihtoehtoinen omistajaratkaisu.

Selvitettävien salkussa on ensisijaisesti vielä ne 7 rakennusta / kiinteistökokonaisuutta, joiden tuleva käyttö on eri syistä avoin. Selvitettävien salkkuun on koottu myös ne vuokratilat (5 kpl), joista voidaan luopua, heti kun korvaavat tilat löydetään tai jo esiselvityksessä olevat rakennushankkeet (mm. Kauttuan päiväkoti) toteutuvat. Lisäksi erillisenä kokonaisuutena selvitettävien salkussa ovat ne asuin- ja liikekiinteistöt (11 kpl), jotka eivät kuulu peruskunnan ydintoimintaan mutta ovat pääasiassa säilytettäviä. Ne pyritään ensisijaisesti siirtämään soveltuvaan paikkaan konsernissa eli käyttötarkoituksen mukaan joko perustettavaan HVA-yhtiöön tai Euran Vuokrakodeille. Näiden kiinteistöjen osalta voidaan tarvittaessa myös harkita purkua tai myyntiä ulkopuoliselle taholle. Päätökset rakennuksista tehdään erikseen selvitysten jälkeen.

Esittelijä Tekninen johtaja Kimmo Haapanen

Päätösehdotus Tekninen lautakunta merkitsee salkutuksen ja luopumissuunnitelman tiedokseen ja esittää edelleen luopumissuunnitelmaa hyväksyttäväksi kunnanhallitukselle. Tekninen lautakunta valtuuttaa tilapalvelut tekemään suunnitelmaan teknisluonteisia tarkastuksia ja korjauksia.

Päätös Rakennuspäällikkö täydensi päätösehdotustaan kokouksessa seuraavasti:
Tallimäen rakennukset ja maa-alue käsitellään yhtenä kokonaisuutena.

Alkuperäinen päätösehdotus ja kokouksessa tehty täydennys hyväksyttiin yksimielisesti.

Pöytäkirjamerkintä: Esittelijä Kimmo Haapanen poistui kokouksesta ko. asiakohdan käsittelyn aikana klo 17:26. Esittelijänä jatkaa klo 17:26 alkaen rakennuspäällikkö Ari Jyräkoski.

Khall 03.06.2024 § 180  

397/10.03.02.02/2023  

Valmistelija Valmistelu ja lisätiedot: kunnanjohtaja Kari Kankaanranta, puh. 044 422 4020.

Tekninen lautakunta muutti luopumussuunnitelmaa siten, että Tallinmäen rakennukset ja maa-alue käsitellään yhtenä kokonaisuutena. Muutos on sikäli perusteltu, että tällöin uusi omistaja voi toimintansa järjestelyissä vapaasi hyödyntää tallien ja esiintymislavan väliin jäävää aukiota. Kohteen ja kyseisen linjauksen alkuperäinen tavoite oli, että jättämällä aukio kunnan omistukseen, varmistaisi tämä alueella liikkuvien vapaan kulun myös aukiolla. 

Esittelijä Kunnanjohtaja Kari Kankaanranta

Päätösehdotus Kunnanhallitus hyväksyy luopumissuunnitelman. Tallinmäen rakennusten osalta aukion maa-alueesta neuvotellaan rakennusten mahdollisen ostajan kanssa erikseen.

Luopumissuunnitelman toimeenpanon etenemisestä tulee raportoida kunnanhallitukselle viimeistään vuoden 2024 lopussa.

Asian käsittely:  Asian käsittelyn aikana kunnanjohtaja teki muutetun päätösehdotuksen:

  Kunnanhallitus hyväksyy luopumissuunnitelman. Tallinmäen rakennusten osalta aukion maa-alueesta neuvotellaan rakennusten mahdollisen ostajan kanssa erikseen.

Luopumissuunnitelman toimeenpanon etenemisestä tulee raportoida kunnanhallitukselle viimeistään vuoden 2024 lopussa.

  Luopumissuunnitelmalla ei oteta kantaa palveluiden sijaintiin, vaan palveluverkko päätökset tehdään erikseen.

Päätös Kunnanjohtajan muutettu päätösehdotus hyväksyttiin yksimielisesti.

 Pöytäkirjamerkintä: kunnanhallituksen jäsen Reunanen Ari palasi kokoukseen kello 16:19.